163貴州人事網(wǎng)2018年7月31日訊：先問你三個(gè)問題：
你買房的時(shí)候，關(guān)注過周邊租金嗎？
你購買房子的月租金，能夠包住你的月供嗎？
你認(rèn)為你買房的城市或者板塊，房租的短期趨勢(shì)是什么，長(zhǎng)期趨勢(shì)是什么？
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以上的三個(gè)問題，我問過很多準(zhǔn)備投資買房的人。然而，真正搞過調(diào)查，有答案的人卻很少。甚至更多的人說，從沒有想過。
原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉孔馐找妫鄬?duì)于房產(chǎn)增值收益，實(shí)在太不值得一提了。
首先，先看一下現(xiàn)在的中國(guó)租金收益水平在全世界幾大發(fā)達(dá)國(guó)家中的比較。（2017年數(shù)據(jù)）。
中國(guó)一線城市平均租金回報(bào)率是1.5%，也就是說當(dāng)房?jī)r(jià)不變，當(dāng)租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本。而大家都知道，中國(guó)住宅土地的使用權(quán)是70年，只能說“好長(zhǎng)，好巧”。
看完了國(guó)家間的對(duì)比，我們?cè)賮砜闯鞘兄g的對(duì)比。
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這是世界租售比前幾名城市的排名和數(shù)值，居前三名的奧蘭多、休斯頓和劍橋租金收益率居然高達(dá)10%，10年的房租就可以回本，10年的房租就可以再買一套房子，我實(shí)在是想問問租房的老兄，你為什么不買套房子嗎？
再看北京，權(quán)威的數(shù)據(jù)我沒有在相關(guān)部門查到，倒是粉絲給我發(fā)來一個(gè)更加具體的對(duì)比數(shù)據(jù)圖。
最低1.29%，最高1.89%，看來在北京房子租售比超過2%，確實(shí)也不容易。
主要的50個(gè)城市，2017年租售比沒有超過4.5%的。那么再向西的三線城市呢?只能說，在這些城市，更多已經(jīng)不是租售比的問題，而是是否能夠租出去的問題了。
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租金這么低，那么是不是租房人太少，房子不好租了嗎？
完全不是，因?yàn)閺摹吨袊?guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》公布的數(shù)據(jù)來看，需要租房的人還是不少的。
近10年來，中國(guó)流動(dòng)人口（非本地戶籍）規(guī)模一直在增大，從2009年的1.8億已經(jīng)增大到2017年的2.5億。
那么占中國(guó)人口總量五分之一的這部分人，是如何解決居住問題的呢？
實(shí)際上只有8.6%能夠在工作地點(diǎn)買房，67.3%的人只能靠租房解決住的問題。也就說近2億人需要靠租住私房解決居住問題。
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有這么多人的租房，房租近10年的變化是什么呢？
先來看北京的情況。
從2007年到現(xiàn)在，實(shí)際上北京的二手住宅租金指數(shù)（紅線）一直還是向上的，并未出現(xiàn)大的上揚(yáng)或下跌。但同時(shí)二手住宅價(jià)格指數(shù)（藍(lán)線）也是基本上向上的，但增幅越來越大，慢慢和租房指數(shù)拉開距離，并且房?jī)r(jià)指數(shù)從2015年末猛然抬頭，以陡坡形式向上增長(zhǎng)，達(dá)到了驚人的漲幅。
過去10 年北京二手住宅房?jī)r(jià)的復(fù)合增速為14%（特備是從2015到2017，符合增長(zhǎng)率高達(dá)30%以上），二手住宅租金的復(fù)合增速為3%，因此租金回報(bào)率從2008 年的3.25%跌到現(xiàn)在的1.40%。
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通常來講，房?jī)r(jià)和房租同漲同跌，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，過去十余年一線城市房?jī)r(jià)與房租走勢(shì)也大體符合這一趨勢(shì)。
歷史數(shù)據(jù)顯示以往租金下跌伴隨房?jī)r(jià)也會(huì)下跌，趨勢(shì)基本相同，只是幅度不同。而本輪周期，卻出現(xiàn)房?jī)r(jià)與租金的背離趨勢(shì)，房?jī)r(jià)大幅度上揚(yáng)，而租金小幅下挫。
然而，從2016年開始，北京市房租停止上漲，租金和房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的逆向而行。
不但北京是這樣，幾個(gè)一線城市都是這樣，在房?jī)r(jià)大幅度上揚(yáng)的背景下，租金不但不漲，反而下挫。
其中原因又是什么呢？
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還是供求關(guān)系。
因?yàn)楸据喎康禺a(chǎn)周期之后，租房的人群實(shí)實(shí)在在的減少了。
在本輪房地產(chǎn)一線大漲之后，我有好幾個(gè)原來在一線當(dāng)北漂、滬漂和深漂的朋友回到了鄭州工作并且買了房子。他們給出理由就是：
1、 北京房?jī)r(jià)漲成這樣，對(duì)于他們這種北漂來說，已經(jīng)徹底絕了在北京買房的念頭，而且怕家鄉(xiāng)房?jī)r(jià)再漲的買不起，所以趕緊在老家就業(yè)并且置業(yè)。后來北京限購的要求更是絕了這幫人北京買房的理想。
2、 還有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，也趕快買了面積較小的二手房完成北京置業(yè)，直接搬了進(jìn)去，以這種方式結(jié)束“北漂”生活。
3、 還要的人或者直接去了北三縣，南三縣買房子，每天開始候鳥式上下班。
統(tǒng)計(jì)表明，2016年北京常住人口首次出現(xiàn)下降達(dá)4 萬人（中心城區(qū)外遷明顯），常住人口的擠出意味著對(duì)租房需求的下降。另外，北京和上海分別有2200 萬和2500 萬常住人口紅線的限制，這就意味著未來人口不管是行政管控還是自然擠出，都會(huì)導(dǎo)致未來北京和上海的飽和以及人口的流出。
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而租賃房源供給呢？卻出現(xiàn)相對(duì)的充裕。
從去年開始，中央一系列利好租賃市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性政策紅利接踵而來，尤其是拍地時(shí)的自持比例讓未來用于交易的住房被擋在了交易市場(chǎng)之外，被動(dòng)得轉(zhuǎn)化為用于出租的物業(yè)。
由于市場(chǎng)中用于出租的房源迅速增加，但短時(shí)間內(nèi)的需求卻在下降，短時(shí)間內(nèi)租金降低將成為趨勢(shì)。
在我們后臺(tái)，經(jīng)常有粉絲發(fā)出“房?jī)r(jià)2萬，工資3千”不合常理的感嘆。實(shí)際這個(gè)邏輯從根本上是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高漲，反應(yīng)的是房源數(shù)量和中國(guó)家庭財(cái)富集中度的平衡關(guān)系，因?yàn)橐粋€(gè)人（家庭）可以擁有10套8套房子，即使一個(gè)城市做不到，但是放在全國(guó)他也是可以做到的。因此房?jī)r(jià)高低和城市平均收入沒有直接關(guān)系。
然而，和城市平均收入有直接關(guān)系的就是房租，因?yàn)橐坏┏鞘蟹孔膺^高，直接面臨就是人口的流失，人要不就是咬牙買房，要么就是直接拋棄這個(gè)城市。
因此，房租相對(duì)于房?jī)r(jià)來說，更加穩(wěn)定，因?yàn)槿说氖杖霛q不上去，房?jī)r(jià)即使再高，房租也很難快速上漲（房租上漲經(jīng)常是季節(jié)性的而非年度性的）。
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那房租收益率會(huì)一直這樣低下去嗎？
不，房租在經(jīng)過兩三年短暫的低迷之后，一定會(huì)慢慢漲上去，甚至在三年之后越漲越快，超過房?jī)r(jià)的漲幅，而且這是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。
1）現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)樓市的大原則是什么？
房住不那么問題來了，怎樣才能引導(dǎo)大家既買了房子（保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和地方財(cái)政收入），又不能去炒房子？
第一種是行政的手段，比如限售。但行政手段是有時(shí)效性的，要么三年，要么五年。
更長(zhǎng)久的一定是“經(jīng)濟(jì)手段”，只有當(dāng)大家房子持有時(shí)候的總收益，大于一次炒房的價(jià)差收益，大家才會(huì)真正從心中愿意“房住不炒”。
持有收益是什么？最重要的就是“房租”。
所以從政策層面，國(guó)家一定會(huì)鼓勵(lì)房租要抬升，甚至以財(cái)政的力量補(bǔ)貼房租，比如合肥市已經(jīng)開始了這樣的嘗試。
2）國(guó)家的力量以國(guó)企的形式現(xiàn)在已經(jīng)開始介入租房。
然而，這些企業(yè)既然介入這個(gè)市場(chǎng)，是一定要盈利的，否則不可能長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)不能長(zhǎng)期虧損，長(zhǎng)期虧損就意味著國(guó)有資產(chǎn)的流失，一年兩年可以，但是長(zhǎng)期以來財(cái)政是負(fù)擔(dān)不起的。
如果按照現(xiàn)在的租金水平，這些企業(yè)止損不虧是很難的，所以房租必將在這些企業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)下上漲。
3）未來全國(guó)房租和房?jī)r(jià)一樣，一定是分化的。
一線二線和三線四線城市是分化的，因?yàn)槿丝谑菦Q定租金水平的最大因素，前者是持續(xù)流入的，而后者是持續(xù)留出，這是大趨勢(shì)任何人都無法改變。至于收入，當(dāng)一個(gè)城市完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，收入的提升是必然的，這可能也是今年所有一線二線城市拼命搶奪高學(xué)歷人才的目標(biāo)之一。
同時(shí)，城市之內(nèi)房租也一定是分化的，有地鐵的和無地鐵，物業(yè)好的和物業(yè)差的都在分化，畢竟人的收入在增加，對(duì)美好生活的追求在增加，90后、00后絕不是愿意蝸居一生的一代人。
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